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新型冠状病毒肺炎疫情对经济及房地产市场影响分析

来源:合立投资金融学院 时间:2020-02-06 11:01 浏览次数:12178
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摘要:本文从经济发展、资本市场及房地产市场等多个纬度,为大家回顾上次疫情所带来的影响,由此分析本次疫情的后续会如何发展。

  2020年,庚子年春节,注定不平凡!原本阖家欢聚的传统佳节,因为一场突如其来的新型冠状病毒(2019-nCoV)来袭而蒙上阴影。殷忧启圣,多难兴邦!回顾过去,我国在2003年,也曾遇到过一次类似的病毒疫情——SARS。本文从经济发展、资本市场及房地产市场等多个纬度,为大家回顾上次疫情所带来的影响,由此分析本次疫情的后续会如何发展。image.png

  一、2003年非典对经济、资本市场及房地产市场影响回顾。

  非典疫情从2002年11月中旬在广东爆发,后向全国其他地区扩散传播,在一系列隔离、防护和救治政策下,至2003 年6 月中旬疫情得以控制,历时约7 个月。其中,2003 年4 月-5 月是疫情的高峰期。

  (一)对经济的影响分析。

  1.宏观层面:短期冲击GDP,中长期影响有限。image.png

  2.不同产业层面:第三产业受冲击更大,也持续更久,尤其是交通运输(特别客运)、批发零售、住宿餐饮、文化娱乐、房地产等行业受影响较为突出。

  3.经济三架马车:对消费冲击明显,对投资和出口的影响温和。image.png

  (二)对资本市场影响:短期有利债市、不利股市,尤其是房地产和交通运输板块跌幅较大,但对股市和债市的中长期影响不大。image.png

image.png

  (三)对房地产市场影响。

  1.短期对房地产投资、施工以及销售均产生一定冲击,但中长期影响有限,甚至出现快速恢复并加速上行的情况。

  图:非典时期的房地产业增加值变化情况image.pngimage.png

  2.即使对广东、北京、香港等非典疫情高发地区,疫情也只影响了楼市短暂降温,后期快速回暖。

image.pngimage.png

  (四)非典时期政策出台的相关应对政策。image.png

  1.货币政策:在总体保持稳健的基础上,定向做了信贷鼓励和支持。

  112.财政政策:下发疫情防控相关建设项目的资金,对受疫情影响较明显的行业减免政府性基金和税收。

  二、本次疫情的基本情况以及与2003年非典的比较。

  (一)本次疫情基本情况。

  相比2003年的非典,本次疫情传染性更强但致命性更弱,政府应对较快,经验更为充分,疫情有望得到有效控制。image.png

  (二)本次疫情对经济的影响比较。

  此次疫情对经济的影响程度预计将大于2003年非典,但时间可能更短。

  年非典之前宏观经济已经历1 年左右的企稳回升,且处于上行的开始阶段,但本轮疫情爆发于宏观经济刚刚经历一个季度的企稳回升,且中国经济下行压力增大,投资、消费、出口三架马车均不给力。

image.png

  2.当前中国经济已经以第三产业为主,疫情对第三产业影响更大,持续更久。image.png

  3.2003年疫情较为严重的时期在4-5 月份,本轮疫情爆发在临近春节和春节假期之中,对经济的冲击会更大。

  2003年非典期间,交通运输、住宿餐饮、金融等服务业所受冲击较大,二季度GDP分项同比分别较一季度下滑5.4、3.6和3.6个百分点。

  根据2020年春节目前受冲击的情况,假定只考虑冲击最大的三个行业,电影票房70亿(市场预测)+餐饮零售5000亿(假设腰斩)+旅游市场5000亿(完全冻结),短短7天,直接经济损失就超过1万亿,占2019年一季度GDP 21.8万亿的4.6%,这还是最保守的估计。

  三、本次疫情对经济影响以及政府应对措施的预测。

  (一)对经济的影响分析。

  1.宏观经济:疫情会对宏观经济短期带来一定冲击,但伴随疫情得以控制和消退,经济将会迎来明显的反弹。

  根据恒大研究院任泽平的观点,疫情对经济的影响主要取决于其持续时间和政策应对力度,可能会出现三种情景:情景一:防控及时得力,疫情持续时间较短,对经济的冲击也主要局限在一季度,疫情高峰出现在2月中旬,此后逐步下降,3-4月结束,四个季度的GDP增速预计为4%、6%、5.8%和5.6%,全年在5.4%。

  情景二:由于春节复工人口流动、气温较低利于病毒传播以及防控不得力,疫情可能延续至二季度,最终各方面努力下并在气温升高的帮助下于6月左右结束。疫情持续时间较长,将影响整个上半年的经济增长。一季度GDP增速滑落至4%,二季度略有回升,但仍显著低于正常水平。四个季度GDP增速预计分别为4%、5%、6%和5.8%,全年GDP增速为5.2%。

  情景三:考虑到病毒的前期潜伏期较长、传染性较强以及未来变异的可能性、复工以后再次扩散和传播、防控上可能的疏漏,疫情持续时间可能会超出预期,形势的演化比第二种更严峻也要有充分估计。四个季度GDP增速预计分别为4%、5%、5%和6%,全年GDP增速为5%。image.png

  2.行业影响:餐饮、旅游、电影、交运、教育培训等行业冲击最大,医药医疗、在线游戏等行业受益。

  3.对资本市场影响:短期利好债市,利空股市,但中长期仍取决于经济基本面和趋势。

  (二)政府预计的应对措施:对冲政策或会提前或加码。

  今年是国内“十三五”收官之年,是经济十年翻一番和全面建成小康社会的决胜之年。由于经济普查对过往经济基数的调整,2020年中国GDP增速预计达到5.6%左右即可完成翻番任务。

  2020年的经济形势本身已经较为困难,由于新型肺炎疫情的“黑天鹅”扰动,本来已经较为困难的经济变得更加复杂。即使按照任泽平较为乐观的预计,全年的GDP预计也只能达到5.4%左右。在这种情况下,我们预计中央保持GDP增速达到5.6%左右的目标不会改变甚至是底线,因此原有的逆周期调节政策宽松方向不变,节奏或比原来预想的要加快,力度或比原来预想的要加码。

  目前,中央已采取了一系列货币政策和财政政策的应对措施。2月1日,央行、财政部、银保监会、证监会、外汇局五部委联合发布《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》,重点是加大货币信贷支持力度,保持流动性合理充裕,强化对重点医用物品和生活物资生产企业的金融支持,更好地满足人民群众正常的金融服务需求,为打赢疫情防控阻击战、维护经济稳定发展大局提供有力支持。同时,银保监会表示,2020年底难以完成存量资管业务处置的机构允许适当延长过渡期。财政政策方面,截止目前,财政部、国家卫生健康委预计已下达近千亿元基本公共卫生服务和基层疫情防控补助资金。

  我们预计,接下来中央会根据疫情的进展情况,可能会加大货币政策和财政政策的加码力度。货币政策目前仍有降准降息的空间,不排除一季度就会安排一次全面的降准和降息;对于财政政策,一方面可能会减免一季度受疫情影响严重的行业(例如交通运输、餐饮、旅游等)相关税收,加大财政补助和贴息力度,另一方面也可能会适当提高赤字率。

  四、本次疫情对房地产行业的影响以及政府应对政策预测。

  (一)本次疫情与2003年非典时期房地产行业情况的不同。

  2003年非典疫情爆发时,我国房地产正处于市场化发展的起步阶段,市场规模较小,需求旺盛,且房地产政策环境较为宽松,非典疫情的短期扩散影响力较小。但经过近20年的发展,目前房地产市场规模已徘徊在历史高位(2019年销售面积和销售金额分别是2003年的5倍和20倍),且处在较为严厉的全方位政策调控期,因此本次疫情对房地产的短期影响预计会更大一些。image.png

  (二)本次疫情对房地产市场具体影响的预测。

  1.销售:预计一季度会出现明显的下滑,二季度会逐步走稳,下半年会出现补偿性上涨。

  在严峻的抗击疫情形势面前,一月份百强房企销售已出现下滑,预计今年一季度全国多数城市的房地产市场交易将会有非常明显的下滑。image.png

  2.拿地:上半年拿地意愿会降低,溢价率会继续下行,下半年回稳。

  每年的3-5月是房地产企业拿地的集中窗口期,但受疫情等外部因素影响,房企对未来预期不明朗,1月份百强房企拿地销售比创历史新低,预计上半年房企拿地意愿会降低,大概率会看到一些城市土拍市场溢价率会继续降低。

  3.施工和新开工:上半年预计增速会明显放缓,下半年企稳回升。image.png

  (三)预计政府会采取的应对政策1.房地产调控:预计地方政府会出台一些实质性的放开限贷限购政策。

  受疫情影响,地方政府财政支出增加,同时地方经济也受到一定冲击。在这种情况下,地方政府对土地财政以及房地产的依赖程度会加大。因此,预计地方政府一城一策、因城施策的力度会加大,中央对地方政府放松调控尺度的接受度会加大,部分城市尤其是受灾影响较大的城市可能会出台一些实质性的放开限购限贷的政策。

  2.房地产融资政策:不会实质性放松,但不再加码。

  从金融监管部门角度,宏观上“稳杠杆”的政策还会延续,对房地产金融政策全面放松的可能性不大。但考虑到房地产对中国经济的重要性,以及房企一旦出现债务危机的牵涉面和影响面将会非常之广,预计监管部门不会再出台新的收紧房地产企业融资政策,对已有的房企融资通道会给予放开的窗口。

  五、总结:疫情对房地产短期不利,未来一年将有利于房企的发展,对房地产资管行业总体利大于弊,机遇大于挑战。

  1.地产行业走势整体预判。

  受到疫情影响,房地产行业的销售、拿地、投资、施工等预计在一季度会受到较为明显的冲击。但一方面由于原先的需求受到抑制,在疫情结束后会逐步释放,另一方面对房地产的调控政策会有所放开,预计房企下半年的发展会出现回暖,甚至出现一波补偿性上涨。

  2.房地产资管行业的机会预判。

  第一,资产端的机会。一方面,今年二季度以后房企的销售预计会稳下来,调控政策和融资政策都会出现适度放松,低价拿地的机会也会增多,好的地产项目会增多,头部房企的整体安全会有保障。另一方面,在短期销售受到影响的情况下,部分房企对高成本融资接受度会有所提高。

  第二,资金端的机会。一方面,短期内股市受到冲击,部分投资者预计会更加愿意购买一些固收类产品。另一方面,在固收产品当中,房地产又是相对安全且收益率较高的固收产品。

  第三,产品端的机会。在监管明确表态资管新规过渡期可以适当延长的情况下,预计监管不会在短期内就关闭房地产私募基金产品和定融产品的备案通道。

  3.应关注的风险。

  在当前的市场形势下,叠加疫情的双重影响,中小房企销售、融资以及项目开发方面面临的不确定性更大。因此,需要更加高度关注部分销售不理想、资金链又紧张房企的流动性问题,尤其是要更加慎重投资三十强之外的房企。

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